Les SCPI fiscales qui font partie d’une classification très spécifique de la famille des sociétés civiles de placement immobilier proposent trois sous-catégories, dont les SCPI Pinel. Leur patrimoine se compose d’immobiliers neufs, à la différence de celui des deux autres sous-catégories qui sont les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier. Dans cet article, nous allons plutôt nous focaliser sur les SCPI Pinel et leurs principaux avantages.
Pas de contrainte de gestion pour l’investisseur
Les SCPI sont gérées par un opérateur en parfaite connaissance de toutes les contraintes issues de leur exploitation, en particulier par rapport au dispositif Pinel. Ainsi, l’investisseur y échappe, ce qui constitue un atout principal puisque ce sera un professionnel en possession de tous les outils financiers et des instruments liés à la législation en vigueur qui gère les SCPI. Rappelons que ces contraintes sont les suivantes : le choix de l’emplacement (dans les zones imposées par la loi), le calcul du loyer par rapport aux ressources du locataire et la zone où le bien est situé.
Une réduction d’impôt de 12% à 21%
Grâce aux SCPI Pinel, le souscripteur peut réduire sa charge fiscale à hauteur de 12%, de 18% ou de 21% et ce, sur la base du montant de son investissement. Le taux de la défiscalisation dépend de la durée de l’engagement de la détention des parts, qui est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans, et c’est la société de gestion qui la détermine à l’avance.
Le calendrier d’exploitation des SCPI Pinel
La société de gestion se charge d’acquérir les immeubles qui vont composer le patrimoine de la SCPI en tenant compte de toutes les contraintes énumérées ci-dessus. Elle met ensuite les immeubles en location pendant la durée définie précédemment. C’est au terme de cette période d’exploitation proprement dite que la SCPI est liquidée, suivant des procédures bien définies, dont la vente du parc immobilier.
La disponibilité des SCPI fiscales sur le marché pierre-papier
Les SCPI fiscales ne sont pas nombreuses à circuler sur le marché pierre-papier car doivent considérer les contraintes diverses pour être éligibles au dispositif. Nous avons cité le cas des SCPI Pinel, et il en va de même pour les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier. Il vaut donc mieux surveiller régulièrement le marché primaire afin de rester au courant des nouvelles émissions de part de ces types de SCPI, ce qui peut d’ailleurs être réalisé en ligne.
Toujours est-il que la détention d’un bien physique Pinel et Malraux est toujours intéressant pour son portefeuille puisque celui-ci devient la propriété de l’investisseur. En revanche, la SCPI donne lieu à de la plus-value au moment de la revente du parc : plus-value sur la cession des biens et plus-value sur le rachat des parts par la société de gestion.
Pas de SCPI Pinel sur le marché secondaire
La SPCI fiscale seconde main n’existe pas, à la différence des SCPI de rendement, puisque les avantages fiscaux ne peuvent être transmis au repreneur. De plus, si l’investisseur écourte la durée de la détention, c’est-à-dire s’il revend ses parts avant 6 ans, 9 ans ou 12 ans selon les dispositions prédéfinies par la société de gestion, l’administration fiscale remet en question sa réduction d’impôt. D’où une perte considérable des avantages dont il jouit de ce type de SCPI. Comme expliqué plus haut, la SCPI est liquidée au terme de la période de détention.
Le principe est le même pour les autres SCPI fiscales : la SPCI Malraux doit être conservée sur une durée de 9 ans pour donner lieu à une défiscalisation allant jusqu’à 30%. La SCPI de déficit foncier elle aussi ne procure les avantages fiscaux qu’à son détenteur.
